Что будет с паями и огородами украинцев из-за нового закона

В Украине изменяются правила для владельцев имущества - от земли и коммерческих помещений до квартир. С 9 апреля вступил в силу новый закон «о добросовестных выгодоприобретателях». Что меняется, действительно ли в Украине могут легализовать схемы с имуществом. Пишет Стена со ссылкой на Минфин.

На первый взгляд новый закон должен защитить тех, кто в свое время купил «актив с сюрпризом», например, у недобросовестных продавцов, которые его получили не совсем законно. До недавнего времени такие владельцы вынуждены были отстаивать свое право на приобретенный объект в судах, а то и вовсе рисковали его потерять, хотя в свое время купили его честно, не зная о «нечистой» предыстории.

В то же время эксперты уже бьют тревогу, утверждая, что новый закон поможет «узаконить схемы». «В свое время многие земельные участки и недвижимости были просто отжаты у местных общин, совладельцев многоквартирных домов и простых граждан. Речь идет о земле в прибрежных зонах, коммерческих помещениях, подвалах и цокольных этажах многоэтажек. Теперь, значит, "отыграть" все назад и вернуть такую ​​собственность будет практически невозможно», - говорит председатель Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко.

7 апреля Президент Владимир Зеленский подписал утвержденный недавно Радой новый закон. Он предусматривает внесение в Гражданский кодекс изменений, которые должны усилить защиту прав добросовестных выгодоприобретателей.

Адвокат Verity Group Дарья Старовойтова говорит, что появление законопроекта № 12089 о защите прав добросовестных выгодополучателей стало своеобразным ответом законодателей на неоднозначную судебную практику, сформировавшуюся в последние годы, особенно по искам прокуроров в пользу государства.

«Депутаты видели необходимость законодательных изменений из-за неоднозначной судебной практики на уровне Верховного суда по виндикационным и негаторным искам. Негаторный иск — это требование собственника устранить препятствия в праве пользования имуществом, принадлежащим истцу. Виндикационный иск – требование собственника о истребовании назад своего имущества из чужого незаконного владения.

Верховный суд утверждает, что для возвращения земельных участков, которые вообще не могли находиться в частной собственности, прокурор должен обращаться с иском, а земельных участков, которые при определенных условиях могут быть переданы в частную собственность, — с виндикационным иском. Основным отличием между этими исками является тот факт, что к негаторным искам вообще не применяется исковая давность», — отметили в юридической компании Arzinger.

Имуществу больше 10 лет? Уж не заберут

О чем идет речь в новом законе? Основных новшеств несколько:

  1. Установление объективной исковой давности – не более 10 лет. «Раньше сроки обращения в суд с иском о возвращении недвижимости могли определяться произвольно. Это позволяло оспаривать сделки даже спустя 20 лет после приобретения имущества. Теперь срок исковой давности будет исчисляться не с момента нарушения права, а с даты государственной регистрации права собственности нарушившего его лица или с даты передачи выгодоприобретателю. Это минимизирует возможность манипуляций и правовой неопределенности», — объяснила «Минфину» адвокат Verity Group Дарья Старовойтова.
  2. Защита добросовестных выгодоприобретателей. Если с момента государственной регистрации права собственности прошло более 10 лет, требовать такое имущество уже невозможно. «Если земельный участок находится в вашей собственности более 10 лет, или если первый владелец земли, которым вы сейчас владеете, приобрел его к 2015 году, то оснований для истребования такого участка сейчас нет», — отметили в юридической компании Arzinger. Но есть исключения – земли стратегического значения, объекты критической инфраструктуры, природоохранного фонда и культурного наследия. На них общие правила не распространяются, и местные общины или государство по-прежнему могут требовать их возвращения.
  3. Обязательная компенсация при истребовании имущества . «Если недвижимость возвращается в собственность государства или общества, добросовестный выгодоприобретатель не останется ни с чем. Перед истребованием имущества орган государственной власти или местного самоуправления должен внести его рыночную стоимость депозитный счет суда. Это гарантирует получение компенсации нынешнему владельцу», – пояснила Старовойтова.

Она также обратила внимание, что новый закон вступил в силу с 9 апреля, но при этом имеет обратную силу. То есть, его положения будут применяться и к тем делам, которые еще находятся в судах без окончательного вердикта.

«Утвержденные изменения обеспечат баланс интересов государства и частных собственников, уменьшат количество случаев безосновательного истребования имущества, гарантируют более четкие правила компенсации при возвращении имущества государству или общине, а также повышают правовую определенность в сфере защиты собственности. Этот закон защитит добросовестных собственников от неожиданных рисков потери имущества», – считает Старовойтова.

На первый взгляд эти новации действительно сыграют в плюс тем, кто в свое время приобрел землю или недвижимость, не зная об их «нечистой» предыстории.

«Например, в начале 2000-х на рынках земли и недвижимости процветали схемы, когда мошенники обманом переписывали на себя имущество пенсионеров или попавших в сложные обстоятельства граждан. Затем такую ​​недвижимость (чаще всего квартиры) быстро перепродавали, иногда цепочкой. Те, кто их покупал, ничего не знали о схемах — они покупали имущество честно, с соблюдением всех законодательных норм. И если обман истекал, и законные собственники или их наследники требовали возвращения объекта, новые собственники оказывались «крайними», и были вынуждены либо отстаивать свое право собственности в суде, либо вообще рисковали потерять и его, и уплаченные за него деньги», — объяснил «Минфину» председатель Союза потребителей коммуна.

Новый закон должен снять риски и потенциальным иностранным инвесторам. Ведь среди западного бизнеса одна из основных «страшилок» об Украине — якобы здесь легко могут забрать актив, даже если ты купишь его честно и с соблюдением всех законов. И для многих это было веским основанием вообще отказаться от вложений в нашу страну, чтобы лишний раз не рисковать.

В то же время, как считает Попенко, в защиту нового закона попадут не только честные собственники, но и те, кто в свое время «намутил» недвижимость или землю.

«Застройка у водоемов, выведенные из собственности совладельцев многоквартирных домов подвалы, чердаки, цокольные этажи — все это, значит, уже в законе, даже если в свое время досталось нынешним владельцам с помощью схем. У нас и раньше было много схем, до сих пор они работают. Свежий пример — на Печерске управляющая компания в сговоре с главой ОСМД оформила на себя цокольные этажи и подвалы многоэтажки общей стоимостью 1,2-1,4 млн долларов. И таких случаев в пределах всей страны тысячи. Намутил или отжал – оформил в собственность – быстро перепродал, иногда через нескольких подставных лиц. Да, нынешние собственники, которым такой объект достался честно из-за нескольких перепродаж, сейчас защищены. Но что делать тем, у кого в свое время имущество забрали незаконно? Забыть или откупать обратно с компенсацией?», — говорит Попенко.

Глава адвокатского объединения «Портной и партнеры» Ростислав Кравец считает, что новый закон защищает прежде всего тех, «кто в свое время украл имущество и землю у государства или местных общин». «Сам закон очевидно антиконституционный, и даже прописывает, что имеет обратную силу», — говорит Кравец.

В общественном движении «Честно» обращают внимание на то, что границы земель природоохранного фонда или культурного наследия не всегда четко определены и не зафиксированы в Государственном земельном кадастре, а новый закон этого не учитывает. За ним и природоохранные зоны, и культурное наследие — в списке исключений, то есть законные владельцы и дальше могут потребовать таких объектов. Но, учитывая размытые границы, государство и местные общины могут навсегда упустить возможность возврата ценных активов.

Активисты также уверены, что новый закон может фактически легализовать скандальные строительные схемы, например, в Киеве с усадьбой Терещенко, попыткой застройки Жукового острова и т.д.

Новый закон действительно вызывает много вопросов и создает риски. Он, в частности, ограничит срок, в течение которого незаконно отчужденные земли можно вернуть в государственную или коммунальную собственность. То есть позволяет легализовать любую незаконно выведенную более 10 лет назад из государственной или собственности территориальных общин землю. Тем более что «добросовестные выгоды» в большинстве случаев могли быть звеньями коррупционных схем», — прокомментировал адвокат Андрей Шабельников.

Кстати, после принятия нового закона была создана петиция о наложении на него вето, набравшая необходимые 25 тысяч подписей. Но, как видим, так и осталась без ответа.

В Главном юридическом управлении ВР, готовя отчет о законопроекте № 12089, отметили, что он может быть предметом рассмотрения в Конституционном суде Украины, есть концептуальные недостатки. Таких недостатков эксперты Главного юридического управления нашли на несколько страниц — начиная с того, что закону вдруг дали обратную силу, и до возможных сложностей с возвращением активов, которые сейчас находятся на оккупированных россией территориях, в частности, в Крыму, ведь там с момента завладения многими объектами уже прошло более 10 лет.

Ранее портал "Стена" сообщал, что владельцев домашних животных начнут штрафовать на 5000 грн – кому грозит ответственность.

Также мы писали о том, что МВД ввело для украинцев новые правила по замене водительских прав – пересдача экзамена обязательна.

Напомним, что украинские автомобилисты уже в ближайшее время могут почувствовать небольшое облегчение в расходах на заправку.